## Ипотека как ограниченное вещное право
### Понятие и признаки ипотеки
Ипотека представляет собой особую форму обеспечения исполнения обязательств, которая устанавливается для кредитора в виде возможности при неисполнении должником обеспеченного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
**Признаки ипотеки:**
* **Акцессорный характер:** ипотека является дополнительным правом, возникающим вследствие основного обязательства.
* **Обеспечительный характер:** основная цель ипотеки — обеспечить исполнение основного обязательства.
* **Зарегистрированное право:** ипотека возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
* **Ограниченное вещное право:** ипотека предоставляет кредитору ограниченные права на заложенное имущество без права владения и пользования.
* **Установление в отношении недвижимого имущества:** ипотека может быть установлена только в отношении недвижимости (здания, сооружения, квартиры, земельные участки).
### Виды ипотеки
Ипотека может быть разделена на **два основных вида**:
**1. Залоговая ипотека**
* Право собственности на заложенное имущество остается у должника (залогодателя).
* Кредитор (залогодержатель) получает только право в случае неисполнения обязательства обратить взыскание на заложенное имущество.
**2. Ипотека с передачей имущества в залог**
* Право собственности на заложенное имущество переходит к кредитору.
* Должник (залогодатель) теряет право собственности на имущество, но сохраняет право его выкупа.
### Субъекты ипотечных отношений
**Участниками ипотечных отношений являются:**
* **Залогодатель:** лицо, предоставляющее в качестве обеспечения исполнения обязательства недвижимое имущество в ипотеку.
* **Залогодержатель:** лицо, которому предоставляется право обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения должником обязательства.
* **Должник:** лицо, на которое возложена обязанность исполнить основное обязательство.
Залогодателем может быть собственник имущества или другое лицо, имеющее право его заложить. Залогодержателем может быть кредитор по основному обязательству или иное лицо, которому такое право передано.
### Объект ипотеки
**Объектом ипотеки может выступать только недвижимое имущество, а именно:**
* Здания
* Сооружения
* Квартиры
* Земельные участки
Недвижимое имущество должно находиться на территории Российской Федерации и быть зарегистрировано в ЕГРН.
### Условия договора об ипотеке
Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме и содержать следующие **условия**:
* Предмет ипотеки (описание заложенного имущества)
* Наименование и юридический адрес залогодателя и залогодержателя
* Сумма и срок исполнения обеспеченного обязательства
* Порядок обращения взыскания на заложенное имущество
* Срок действия ипотеки
Договор об ипотеке подлежит **государственной регистрации в ЕГРН**.
### Права и обязанности сторон ипотечного договора
**Права залогодержателя:**
* Обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения должником обязательства
* Получать от залогодателя информацию о заложенном имуществе
* Принимать меры по сохранению и защите заложенного имущества
* Требовать оплаты расходов по содержанию и сохранению заложенного имущества
**Обязанности залогодержателя:**
* Хранить закладную на недвижимое имущество или ее дубликат
* Возвратить залогодателю закладную или ее дубликат при прекращении ипотеки
* Возвратить залогодателю остаток денежных средств от реализации заложенного имущества после погашения обеспеченного обязательства
**Права залогодателя:**
* Владеть и пользоваться заложенным имуществом, если иное не предусмотрено договором об ипотеке
* Сдавать заложенное имущество в аренду, если иное не предусмотрено договором об ипотеке
* Передать заложенное имущество в субаренду или в безвозмездное пользование с уведомлением залогодержателя
* Распоряжаться заложенным имуществом только с согласия залогодержателя
**Обязанности залогодателя:**
* Нести бремя содержания заложенного имущества
* Не ухудшать состояние заложенного имущества
* Своевременно исполнять обеспеченное обязательство
* Допускать залогодержателя и его представителей для осмотра заложенного имущества
### Обращение взыскания на заложенное имущество
Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется в судебном порядке. **Залогодержатель имеет право обратиться в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество при наличии следующих оснований:**
* Неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного обязательства
* Нарушение залогодателем условий ипотечного договора
* Смерть залогодателя или объявление его банкротом
Суд, рассмотрев исковое заявление, выносит решение об обращении взыскания на заложенное имущество. На основании судебного решения заложенное имущество реализуется на публичных торгах. Вырученная от реализации сумма направляется на погашение обеспеченного обязательства.
### Прекращение ипотеки
Ипотека прекращается в следующих **случаях**:
* Исполнение должником обеспеченного обязательства в полном объеме
* Прекращение обеспеченного обязательства по иным основаниям, предусмотренным законом или договором
* Отказ залогодержателя от ипотеки
* Гибель или уничтожение заложенного имущества
* Истечение срока ипотеки
О прекращении ипотеки делается отметка в ЕГРН.